Mandats d’entremise, qu'est ce que c'est ?

Les Mandats d’entremise sont des documents qui permettent de mettre en relation des personnes, et non de finaliser une vente. Bien souvent, le conseiller immobilier, et même l'agent immobilier peuvent se tromper sur la réalité de leur mission. Ainsi, il leur appartient de proposer des offres concrètes à un vendeur, mais pas de valider une candidature plutôt qu'une autre.

Ces mandats, rédigés simplement, ne permettent pas d’engager le vendeur. Pour que le mandat puisse être engagé, il faudra ajouter une mention. Cette mention est prévue par l’article 72 du  décret n°72-678 du 20 juillet 1972. Un arrêt de la Cour de cassation a précisé qu'il était impossible d’obtenir réparation pour un professionnel immobilier qui aurait récupéré une offre au prix du mandat. S'il a bien accompli sa mission, cela n'oblige pas le mandat à conclure la vente. Cela signifie qu'un mandat n'est pas un engagement définitif pour le vendeur. Il peut se raviser ou bien même mandater un conseiller immobilier pour voir. Celui-ci aura beau présenter une offre au prix, contrairement à une idée reçue communément partagée, il n'aura aucune légitimité à forcer la vente.

En effet, il faudra un nouvel accord du vendeur pour avoir une chance d’être rémunéré :

“Vu l’article 6-1, al. 3, de la loi n° 70-9 du 2 janv 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juil 2006, ensemble l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juil 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 déc 2010 ;

Attendu qu’il résulte du rapprochement de ces textes qu’aucune somme n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties ; qu’un tel mandat ne permettant pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée, à moins qu’une clause écrite ne l’y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au versement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ;

(Cour de cassation, chambre civile 1, 16 novembre 2016, n° de pourvoi: 15-22010, publié au bulletin).

C'est une situation assez unique de pouvoir contracter avec un professionnel tout en sachant que l'on aura ensuite liberté de refuser de le rémunérer pour un travail réalisé. C'est assez compréhensible également qu'un propriétaire puisse se raviser, s'il souhaite au final conserver son bien. Sinon une évolution de la législation, une clarification est nécessaire à minima .

Un mandat de vente, est ce la solution ?

Les agents et conseillers immobiliers quand ils signent un mandat exclusif, devraient s’appuyer sur l’article 72 du décret qui leur permet d’engager leur client, le mandant.
“Lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.”
Il leur faut ajouter une clause dédiée, dûment rédigée et ensuite signée par le mandant :
“Conformément au 3e alinéa de l’article 72 du  décret n°72-678 du 20 juil 1972, le mandant autorise le mandataire à signer en son nom tout acte de vente (offre, compromis, promesse…) avec tout acquéreur présenté par le mandataire.”
Le problème en ce cas est la responsabilité qui est engagée. En effet, dans la majeure partie des situations, un client n'est pas forcément enclin à donner procuration à un tiers, aussi professionnel soit il. Cette clause est complexe à expliquer en tous les cas.

La relation de confiance

Quand on dit du métier de conseiller immobilier qu'il demande des talents de psychologue, de commercial, de communicant, et tant d'autres encore, on ne plaisante qu'à moitié. En effet, c'est au professionnel de rassurer son client, mais c'est également son rôle de sentir en amont à qui il a affaire. Si son estimation est au prix du marché, si le mandat est rédigé en conséquence alors il y a peu de chance d'avoir en face un vendeur qui va faire marche arrière. C'est toujours possible néanmoins. Personne n'est infaillible. Dans ces cas de figure, il faut encaisser et repartir de l'avant car il est inutile de dépenser plus d'énergie sur un dossier qui ne rapportera au final rien. Pensez à vous assurer si cela vous arrive que votre vendeur ne s'est pas entendu avec un des acquéreurs que vous lui avez présenté. Pensez à documenter vos dossiers, et à les conserver en archive. Si toutefois, il s'avérait que sa démarche est malhonnête, vous serez alors en mesure de faire valoir vos droits.